1주택자 양도소득세 면제 조건
1주택자는 부동산 매도 시 일정 조건을 충족할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 2024년부터는 비과세 요건이 강화되면서 새로운 조건을 반드시 이해하고 준비해야 합니다.
1) 보유 기간 요건
- 주택을 2년 이상 보유해야 비과세가 적용됩니다.
- 조정대상지역에 위치한 주택일 경우, 2년 이상의 실거주 요건이 추가됩니다. 실거주 요건이란 단순히 주택을 소유하는 것이 아니라, 실제로 해당 주택에 거주한 기간을 의미합니다.
2) 고가주택 기준
- 주택의 매매가가 12억 원 이하일 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 만약 주택의 매매가가 12억 원을 초과한다면, 초과분에 대해서는 과세가 부과됩니다.
3) 기타 조건
- 다가구주택을 보유하고 있는 경우, 세법상 "주택 한 채"로 간주되기 위해서는 주택 용도로만 사용해야 합니다.
- 상속받은 주택은 일정 기간 내 처분하지 않으면 비과세 혜택이 제한될 수 있습니다.
1주택자를 위한 주요 혜택
1) 비과세 한도 확대
- 1세대 1주택자는 기본적으로 매매가 12억 원까지는 양도세를 면제받을 수 있습니다. 이는 최근 부동산 시장 변화에 따른 세제 개편의 일환으로, 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정되었습니다.
2) 장기보유특별공제 적용
- 1세대 1주택자가 비과세 요건을 충족하는 경우, 보유 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다.
3) 실거주 요건 면제 (일부 사례)
- 실거주 요건을 충족하지 못하더라도 천재지변, 이혼, 혹은 이사 등의 불가피한 사유로 거주하지 못한 경우에는 예외적으로 면제받을 수 있습니다.
4) 일시적 2주택자 혜택
- 주택을 교체하는 과정에서 일시적으로 2주택을 보유한 경우, 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.
1주택자가 주의해야 할 유의사항
1) 고가주택 초과분 과세
- 주택 매매가가 12억 원을 초과할 경우, 초과분에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 이때 세율은 기본세율(6%~45%)이 적용되며, 양도차익이 클수록 세금 부담이 증가합니다.
2) 실거주 요건 확인
- 조정대상지역 내 주택은 실거주 기간이 필수입니다. 임대를 주거나 공실 상태였던 기간은 실거주로 인정되지 않으므로, 주택 보유 시 실거주 계획을 세우는 것이 중요합니다.
3) 증여와 명의 변경 유의
- 가족 간 증여나 명의 변경을 통해 양도소득세를 줄이는 전략을 사용할 수 있으나, 이 과정에서 증여세가 발생할 수 있습니다.
4) 일시적 2주택 혜택 기한 준수
- 주택을 교체하는 과정에서 기존 주택 처분 기한을 놓칠 경우, 비과세 혜택이 상실됩니다.